（財(cái)見(jiàn)2025年4月9日訊）仲量聯(lián)行近日發(fā)布《基于價(jià)值重塑的不良資產(chǎn)》白皮書(shū)，通過(guò)深入分析不良資產(chǎn)的產(chǎn)生原因、評(píng)估重點(diǎn)、重塑方式以及未來(lái)趨勢(shì)，助力投資者挖掘不良資產(chǎn)潛力，以相對(duì)較低成本獲取具備長(zhǎng)期價(jià)值的資產(chǎn)，同時(shí)為持有不良資產(chǎn)的房企或金融機(jī)構(gòu)提供有效的風(fēng)險(xiǎn)化解方案。

白皮書(shū)指出，不良資產(chǎn)并非等同于"負(fù)資產(chǎn)"，而是在特定條件下可能被低估的價(jià)值載體。許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險(xiǎn)或短期現(xiàn)金流問(wèn)題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價(jià)值。例如，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管因債務(wù)違約被歸類為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場(chǎng)平均水平。

在精準(zhǔn)盡職調(diào)查和債務(wù)重組后，有潛力轉(zhuǎn)化為投資價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在不良資產(chǎn)的估值過(guò)程中，評(píng)估師需精準(zhǔn)衡量資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，不僅評(píng)估資產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值，還需評(píng)估債務(wù)人的償付能力、抵押物的變現(xiàn)潛力以及市場(chǎng)環(huán)境的變化。其中，能夠衡量資產(chǎn)在不同市場(chǎng)條件下可變現(xiàn)程度的綜合變現(xiàn)率就成了為價(jià)值重估提供參考依據(jù)的重要指標(biāo)。

同時(shí)，不良資產(chǎn)的價(jià)格受到宏觀、中觀和微觀三個(gè)層面外部因素的影響，需綜合評(píng)估和考量。其中，宏觀因素主要包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、技術(shù)環(huán)境；中觀因素即行業(yè)因素，例如行業(yè)的市場(chǎng)吸引力、生命周期以及政策導(dǎo)向等；微觀因素則涉及企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及治理能力等。